Как купить квартиру





Процедура покупки жилья на вторичном рынке может показаться довольно сложной и не совсем логичной, но на самом деле она отрабатывалась годами и существует для того, чтобы обеспечить максимальную в условиях российского рынка безопасность сделок.

Поиск квартиры и сопровождение сделки - это услуга, за которую агентства берут определенное вознаграждение. Это может быть либо фиксированная цена - обычно, начиная от 1000 долларов, либо процент от сделки, либо все те же 1000 долларов за поиск подходящей квартиры плюс процент от ее стоимости.

О том, как в общих чертах происходит такая покупка, нашему корреспонденту рассказал юрист Московской Ассоциации - Гильдии Риэлтеров Антон ИЛЬИН. Условно весь процесс можно разделить на пять этапов.

1. Заключение договора с агентством недвижимости

Найти квартиру, конечно, можно и без агентства недвижимости , но... Нужно учитывать один момент - в Москве спрос на жилье сильно превышает предложение. Не говоря уже о том, что в условиях российского законодательства и рыночных реалий гораздо удобнее свалить все проблемы на плечи того риэлтора , которого к вам прикрепят, - ему за это деньги платят.

Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае вариант не засчитывается.

Если агентство берет плату за поиск квартиры, то деньги придется вносить вперед. В этом случае в договоре, который вы заключите с агентством, должно присутствовать как можно более подробное описание нужной вам квартиры. Так же в договоре указывается, сколько вариантов, соответствующих указанным параметрам, вам предоставят для выбора.

2. Поиск подходящего жилья

После того как заключен договор с агентством, последнее начинает подбор квартиры. Идеальный вариант - квартира, владелец которой заключил договор на продажу именно с вашим агентством. В этом случае агентство, как правило, сразу проверяет документы и историю квартиры. Если же у агентства такой квартиры нет, оно ведет поиск по всем доступным источникам.

Часто бывает так, что на просмотр квартиры приходят сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда, и случаи аукционов, когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае - решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также не засчитывается.

Если же квартира вас устраивает, то вы переходите к следующему этапу.

3. Проверка чистоты квартиры и подготовка сделки

Сбор документов для проведения сделки с жильем требует определенного времени и денег. При этом все необходимые справки имеют ограниченный - срок годности, т.е. их нельзя подготовить впрок. Поэтому весь процесс начинается тогда, когда покупатель подтвердит свое намерение приобрести данную квартиру. Таким подтверждением является определенная сумма, которую в просторечии могут называть задатком или авансом.

Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗе). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.

Если же все в порядке и вы внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап - сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве - защита государством прав добросовестного приобретателя - осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.

Поэтажный план и экспликация БТИ. То, что вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что вы видите на плане. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть, правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности. Наличие или отсутствие ограничений или обременения права.

Если продавец квартиры - пожилой или сильно пьющий человек, то стоит получить справки из районных психоневрологического и наркологического диспансеров. Причем если раньше человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить и диспансеры того района. Слишком много сделок впоследствии оспаривалось родственниками продавца на основании того, что последний якобы не мог осознавать последствия своих действий. Поэтому в особо подозрительных случаях можно провести в день заключения сделки медицинское освидетельствование.

Это основные моменты, которые нужно учесть. Для описания всех возможных ситуаций не хватит целой газеты. Поэтому остановимся еще только на нескольких типичных случаях.

Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры, знайте, что таким образом их права были нарушены и по достижении совершеннолетия они могут попытаться эти права восстановить.

Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи на договоре купли-продажи. Отговорки занятостью работой и т.д. должны заставить насторожиться.

После того как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. С этого момента сделка считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье

Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц.

И, наконец, последнее правило - это указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы ее покупаете.

4. Заключение договора купли-продажи квартиры и денежные расчеты

Итак. Документы собраны и проверены, препятствий для проведения сделки не обнаружено. Вы назначаете день сделки. Приготовьтесь к тому, что этот день будет весьма насыщенным. Во-первых, вам нужно будет зайти в депозитарий или банк, предоставляющий в аренду депозитные сейфовые ячейки. Такая ячейка берется в аренду , и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые дополнительные условия. В этих дополнительных условиях указывается - кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца.

Также стороны должны подписать Акт приема-передачи объекта недвижимости. Для государственной регистрации сделки этот акт не нужен, но без него сделка также считается не заключенной. Вот с этого момента действительно можно сказать, что сделка состоялась.

Через месяц стороны сделки получают на руки свои экземпляры договора. На договоре продавца стоит одна печать, подтверждающая регистрацию сделки. С этим договором продавец идет в банк (депозитарий), получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. На договоре покупателя стоят две печати: одна подтверждает регистрацию сделки, вторая - регистрацию права собственности. Кроме того, покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру. С этого момента он становится полноправным собственником.



Рекомендуем бригаду по демонтажу и вывозу строительного мусора.
Для облагораживания территории рекомендуем - trimmer.su - электрические и бензиновые триммеры.

Лучшие офисы москвы Вложения в недвижимость: хлопотно, но прибыльно Квартира в строящемся доме Как купить квартиру Как кидают при покупке новостроек Как заработать на сносе пятиэтажки Как получить кредит на покупку квартиры Ипотека с обменом Как выбрать загородный дом
Сайт создан в системе uCoz